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LAS MEDIDAS PARA PROTEGER AL COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA

Por: Henry Silva

En Colombia debido a las deficiencias constructivas en las obras nuevas, como el edificio Space en Medellín, y los edificios en Cartagena que colapsaron por falta de controles en las obras al final del ejercicio de la construcción, el Ministerio de Vivienda emitió una serie de medidas enfocadas a la protección del comprador, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos y el control posterior, que por Ley se debe hacer desde la norma NSR 98 , la cual no se ha cumplido a cabalidad.
Un tema muy importante que se está pasando por alto es la revisión de diseños que aplica en todos los trámites de licenciamiento urbano y debe ser efectuada por las autoridades municipales competentes para expedir las licencias urbanísticas o por los curadores urbanos según corresponda. Vale la pena anotar que la revisión del cumplimiento del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya en los diseños estructurales, estudios geotécnicos, de suelos y diseños de elementos no estructurales donde se incluyen los elementos de protección contra el fuego, debe ser realizada por el curador urbano o por la autoridad municipal o distrital encargada de expedir las licencias urbanísticas de conformidad con los requisitos establecidos en el capítulo 3, título VI de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan. En los casos de edificaciones que independientemente de su uso y localización tengan un área construida igual o superior a 2.000 m2, o que teniendo menos metraje tengan la posibilidad de alcanzar los 2.000 m2 mediante ampliaciones, será necesario que un revisor independiente del constructor y del diseñador estructural realice la revisión de diseños, sin perjuicio de la revisión que realiza la curaduría o la autoridad municipal correspondiente dentro del trámite de licenciamiento urbano.
La supervisión técnica independiente que ya se viene haciendo en nuestro país garantiza que la edificación se ejecutó de conformidad con los diseños estructurales y la licencia urbanística como obra nueva , esta verificación que realiza la coordina una empresa independiente del constructor, el supervisor técnico independiente emite como constancia de su labor actas de supervisión de público conocimiento, copia de las cuales debe ser remitida a las autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el municipio o distrito. Adicionalmente, una vez finalizada la obra, el supervisor técnico independiente es el encargado de otorgar la certificación técnica de ocupación, sin la cual no es posible transferir ni ocupar los inmuebles. La supervisión técnica independiente no exime al constructor de realizar los controles de calidad que contempla la Ley y sus reglamentos, y que se exigen para garantizar que las edificaciones se ejecuten de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas aprobadas en la licencia. Para ello, el constructor durante el desarrollo de la obra deberá contar con la participación del diseñador estructural del proyecto y del ingeniero geotecnia responsables de los planos y estudios aprobados, quienes deberán atender las consultas y aclaraciones que se soliciten. La certificación técnica de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura pública otorgada por el enajenador del predio, la cual se inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal o el instrumento que permita generar nuevas unidades de vivienda. En los proyectos de construcción por etapas de que trata la Ley 675 de 2001, para cada una de las nuevas edificaciones se deberá proceder de igual forma.
Así mismo, será remitida a las autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el municipio o distrito y será de público conocimiento la certificación técnica de ocupación podrá protocolizarse en el mismo acto de transferencia o en actos independientes. Algo muy importante para tener en cuenta que los notarios y registradores de instrumentos públicos no procederán a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de transferencia de la propiedad inmueble hasta tanto se cumpla con la obligación de protocolizar e inscribir la certificación técnica de ocupación. De otro lado, los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación, serán sancionados con multas, estas multas se aplicarán por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido con la protocolización y registro de la certificación técnica de ocupación. La verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas corresponderá a las autoridades municipales y distritales, por lo cual no será objeto de la certificación técnica de ocupación, ni podrá condicionar su expedición. Decreto 1197 del 2016.

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