En julio de 2022, el gobierno municipal de Valledupar, firmó un contrato interadministrativo con la Universidad del Magdalena por 3.000 millones de pesos, con el objetivo de realizar la “revisión, ajustes y modificación excepcional de normas urbanísticas del POT”. Sin embargo, según expuso Carlos Andrés Añez en un artículo publicado por Radio Guatapurí está rodeado de inconsistencias técnicas, legales y de forma.
Según explicó, el contrato, que debía ejecutarse en cinco meses, combina dos figuras distintas en un solo objeto contractual: la revisión del POT (que debió hacerse al inicio del periodo de gobierno) y su modificación excepcional (que exige causales claras como fuerza mayor o interés público demostrable). A ninguna de las dos se les dio el tratamiento legal correcto.
Además, se adjudicó de forma directa, cuando por ley se requería un concurso de méritos, ya que las actividades contratadas corresponden a una consultoría, y no a un simple convenio entre entidades públicas. Como si fuera poco, la Universidad del Magdalena contratada “a dedo”, fue la encargada de justificar técnicamente una modificación urbanística que terminó beneficiando intereses privados.
El resultado: la ciudad pagó miles de millones por una revisión que no correspondía al momento y que fue usada para legitimar una cuestionada modificación del POT, con la que se “voltearon tierras” y se dio paso a un millonario negocio inmobiliario.
El gran negocio
“La visión de una ciudad está contemplada en los instrumentos de planeación”, le explicó a La Calle Carlos Andrés Añez Maestre, quien desde el primer momento se ha convertido en uno de los principales denunciantes del irregular proceso. “Si uno quiere saber cómo está proyectado el crecimiento de una ciudad debe revisar esos instrumentos, y el más importante es el Plan de Ordenamiento Territorial. Pero también es el instrumento que permite hacer control a la manera como se administra. Si un concejal desea realmente vigilar lo que se está haciendo en el municipio, sólo tiene que mirar el POT, pero no lo hacen porque no les interesa y en el peor de los casos ni lo conocen”, aseguró Añez.
La modificación promovida por la Oficina Asesora de Planeación Municipal y respaldada por los concejales del periodo, fue argumentada bajo la tesis que su objetivo era ajustar el POT a determinantes ambientales de superior jerarquía, como el POMCA del río Guatapurí, la ampliación del Parque Nacional Sierra Nevada y el nuevo perímetro sanitario de Emdupar.
Sin embargo, para expertos, eso fue una cortina de humo para disfrazar la expedición de un nuevo POT bajo la etiqueta de “modificación excepcional”, sin que se presentaran las condiciones exigidas por la ley para ello.
“Lo que hizo el ente municipal fue someter al Concejo la aprobación de una modificación excepcional del POT, pero esa excepcionalidad invocada es una mentira”, dijo Añez sin rodeos. “La ley es clara en señalar cuándo puede modificarse excepcionalmente el POT, y eso está establecido en el parágrafo del artículo 5 del decreto 4002 de 2004: sólo puede hacerse por razones de fuerza mayor, caso fortuito o excepcional interés público, como desastres naturales o nuevos estudios de riesgo. Nada de eso ocurrió en Valledupar”.
Lo que la ley no permite, el Concejo lo aprobó
El proceso culminó con la aprobación del Acuerdo No. 014 del 2023, mediante el cual se modificó la clasificación del suelo y se incorporaron al perímetro urbano más de 213 hectáreas de suelo rural, sin planes parciales, sin cesiones obligatorias ni la debida entrega de redes de servicios públicos y vías, como lo exige la ley. “Ese es el fenómeno conocido como ‘volteo de tierras’”, denunció Añez. “Consiste en darle a un suelo una condición distinta a la que merece o hacerlo omitiendo los procedimientos legales, como quedó consumado en el Acuerdo Municipal del 2023”.
Y es que este caso, según Añez Maestre, no es aislado. Tiene similitudes con el escándalo que hoy enfrenta judicialmente al exalcalde de Medellín, Daniel Quintero, por modificar el POT para favorecer a particulares y multiplicar el valor de predios de forma fraudulenta. En ese caso, la Fiscalía sostiene que con las nuevas condiciones del POT, un terreno pasó de valer $2.700 millones a más de $48.000 millones.
“El Concejo Municipal de Valledupar del 2023 usó la figura de modificación excepcional del POT para convertir suelo rural en urbano, cosa que no se puede hacer porque no existe en la ley la facultad que permita ese cambio de forma automática”, reiteró Añez.
Agregó que, si bien en el pasado hubo normativas excepcionales como la Ley 1537 de 2012 o la Ley 1753 de 2015 que permitían incorporar suelo rural al perímetro urbano, estas dejaron de tener vigencia en 2020. Aun así, actuaron como si esas normas siguieran vigentes, ignorando también lo establecido en la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo), que cerró toda posibilidad de seguir aplicando dichas figuras y obliga al procedimiento ordinario.
“Detrás hubo un oscuro negocio inmobiliario”
El coordinador de la Veeduría Ciudadana del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Valledupar, Alberto Gutiérrez, experto en este tema, en diálogo con La Calle cuestionó: “Lo curioso del tema es que justificaron la modificación excepcional en que había que incorporar unos estudios que había hecho Corpocesar, y unos estudios de riego que estaban disponibles. Los estudios del POMCA y de la ronda hídrica del río Guatapurí, eso al 27 de diciembre del año 2023, ¿de qué les servía? Faltando cuatro días para culminar la vigencia del mandato del alcalde ¿de qué servía meterlo? ¿Por qué no podía esperarse un día más, el día número 5, que el nuevo alcalde asumiera y cogiera todos esos insumos que costaron 3 mil millones para que los capitalizara en una verdadera revisión por vencimiento del mediano plazo?”, se preguntó.
Pero más allá del aparente apuro administrativo, Gutiérrez advirtió que detrás de esa decisión se esconde un interés más profundo: un negocio inmobiliario de gran escala.
“Un negocio que superaría los 6 billones de pesos”
Según el veedor, “detrás de eso hay todo un oscuro negocio inmobiliario, en el cual se metieron una cantidad de hectáreas rurales a urbanas de manera irregular”, denunció.
También señaló, “aquí lo que se hizo fue un negocio inmobiliario. Habría que preguntarles a los concejales de ese momento por qué permitieron esa operación, cómo se la presentaron a ellos. Si se dieron cuenta de que era un negocio inmobiliario que superaba el medio billón de pesos, solamente con que el Concejo aprobara esa modificación excepcional del POT”, agregó.
Gutiérrez fue más allá y explicó el impacto económico de esa decisión: antes de la modificación, el metro cuadrado de suelo rural tenía un valor aproximado de 50.000 pesos. Con la aprobación del Concejo y la firma del alcalde, las 213.32 hectáreas que se incorporaron al perímetro urbano multiplicaron su precio por 10 y hasta 20 veces, sin que hasta el momento esas zonas cuenten con servicios básicos como acueducto, alcantarillado, vías, parques, colegios, zonas hospitalarias ni instalaciones policiales. En total, según sus cálculos, este negocio representa una valorización cercana a los 6 billones de pesos.
Además, señaló que la modificación incluyó cambios de uso del suelo en el centro de la ciudad que no guardan relación alguna con el río Guatapurí ni con el componente ambiental, lo que evidencia, según sus palabras, que el trasfondo fue netamente económico.